住宅ローン減税のシミュレーション結果は?

夫婦
今回は、住宅ローン減税で還付される金額について考えてみたいと思います。

 

現在行われている住宅ローン減税は、2009年から再び始まっていますが、10年間で最大500万円の減税を受けられる資格は、2010年12月31日までに入居した人に限られています。

 

2011年に入居した人は、減税額が減って10年間で最大400万円となります。つまり、毎年最大で40万円ずつの減税ということになります。

 

しかし、これはあくまで「最大」で、誰でも400万円になるわけではありません。

 

では、2011年の入居者を例にとって、最大400万円といわれる住宅ローン減税に対して、実際にどの程度の減税が受けられるのか、シミュレーションしてみます。

 

まず、一般住宅の控除限度額は住宅ローンの年末残高の1%となっています。つまり、ローン残高が4000万円以上ないと、年間40万円の減税はもらえません。

 

ローン残高はローンの返済によって毎年減っていきますので、最大400万円となるには10年後のローン残高が4000万円以上なければなりません。

 

住宅ローンの金利が3%固定だったと仮定して、35年ローンを組んだ際、10年後の残高が4000万円以上になるためには、当初の借入金が4950万円以上である必要があります。

 

また、住宅ローン減税は、支払うべき所得税と控除対象住民税の合計金額内になります。払ってもいない税金分は返ってきません。

 

所得税については、その年に対象となる金額がそのまま対象になりますが、住民税については、所得税の課税総所得金額の5%と9万7500円のいずれか少ない額が対象になります。

 

それらの両者の合計が40万円以上であれば、住宅ローン減税の最高額400万円の恩恵を受ける資格があるということになります。

 

では、具体的にどの程度の年収であればいいか概算してみると、以下のようになりました。

 

扶養家族がいない場合には年収約680万円、扶養家族が2人の場合は年収約780万円、扶養家族が4人の場合には年収約880万円です。

 

こうしてみると、かなりの年収がないと住宅ローン減税を満額享受することはできないことになります。

 

もう少し一般的なケースでシミュレーションしてみましょう。例えば、扶養家族が2人で年収が500万円の人が2011年に入居して、住宅ローンの金利3%固定、借入金2500万円を35年ローンで組んだと仮定します。

 

そうすると、住宅ローン減税の10年間の総額は179万円程度となります。住宅ローン減税の最高額は、2010年以降年々減っていって2013年に入居した人は最大200万円になります。

 

しかし、上記の条件の人であれば、2013年までの入居であれば、いつでも合計179万円の減税となって変わりません。

 

つまり、住宅ローン減税の最高額が減るからといって、あわてて住宅を購入する必要はありません。

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